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7 de noviembre de 2014

IU recuerda que la permuta de La Vaguada, realizada en el año 2000, estuvo muy descompensada a favor de FCC

Operación La Vaguada: 250 pisos de venta libre a cambio de un estadio de fútbol

En el año 2002, el Ayuntamiento decidió permutar el espacio del antiguo Campo de Fútbol de La Vaguada, en el que se podían construir 250 pisos, por la construcción de un nuevo Estadio frente al Cementerio. La permuta ganada por la mercantil FCC estaba muy descompensada en su beneficio. En realidad, la permuta estaba equilibrada si se hubieran realizado viviendas protegidas de precio tasado, pero se hicieron viviendas libres. El negocio fue redondo para algunos. La ciudad y el Ayuntamiento perdieron en la operación muchos millones. Esta es la historia

La operación se realizó a través de un contrato de “permuta”. Ello quería decir que se cambiaban dos cosas del mismo valor: una parcela de 25.000 m2 de edificabilidad en el centro de la ciudad, el antiguo Campo de Fútbol de La Vaguada, por la construcción de un campo de fútbol en las afueras, frente al Cementerio. Por lo tanto se trataba de valorar las dos cosas que, evidentemente, tenían que coincidir en el valor o en su caso ser superior a favor del Ayuntamiento.

El Ayuntamiento valoró la parcela de La Vaguada como si fueran a realizarse pisos de promoción pública, que era lo que marcaba la legislación. Pero la realidad es que el Ayuntamiento permitió que la empresa ganadora del concurso de esta permuta realizara viviendas de precio libre. Nos situamos en el año 2002. Las ventas de los pisos se realizaron en 2003 y 2004 cuando los precios en la venta libre subían como la espuma.

La Ley del Suelo de Castilla y León no permitía en parcelas municipales que se hicieran  viviendas de precio libre. La vecina Palencia hizo la misma operación de permuta con su Estadio de La Ballastera. Los Juzgados de Palencia y después el TSJ lo dijeron alto y claro: en las parcelas municipales que se vendieran no podían hacerse viviendas de precio libre.

En Zamora, a pesar de las denuncias de IU, la operación siguió adelante aunque el Consejo de Cuentas de Castilla y León dijo lo mismo que los Juzgados de Palencia. 

Valoración de la parcela del Campo de Fútbol de La Vaguada

En primer lugar se valoró la parcela del Campo de Fútbol de La Vaguada que iba a servir para construir los 250 pisos. Según los datos de los Informes y del Pliego de Condiciones elaborado en el año 2001, la edificabilidad total de la parcela sobre rasante era de 25.000 m2. Se estableció un precio por metro de 198,62 euros, con lo que la valoración total de la parcela resultó ser de esta manera 4.965.411,75 euros una vez que se multiplican los 25.000 m2 de edificabilidad por el valor del metro. Con el IVA  se llegaba a la cifra de 5.759.877,51 euros.

Se podían hacer 250 pisos, pero además la parcela tenía el valor de todos los locales comerciales y los garajes.

Valoración de la construcción de un estadio en las afueras de la ciudad

La oferta ganadora de entre las muchas que se presentaronfue la de Fomento de Construcciones y Contratas, según la cual se haría un campo de fútbol de 6.625.348 euros con el IVA incluido. Mejoraba, en consecuencia la oferta del Ayuntamiento en algo más de 800.000€.

El problema de fondo era que la parcela estaba valorada para hacer viviendas protegidas y que la mejora ofrecida por FCC era muy pírrica.

¿La permuta estuvo compensada?

A nuestro juicio no. La valoración de la parcela municipal se hizo para que en ella se construyeran viviendas de precio tasado y protegidas. El Equipo de Gobierno decía que la ley del mercado podía corregir en todo casoque la parcela pudiera estar valorada a la baja, y que las ofertas equilibrarían la permuta.

La valoración de la parcela de La Vaguada se hizo en realidad aplicando los métodos de venta de suelo para realizar viviendas protegidas. El valor del m2 a tan sólo 198,62€es buena prueba de ello.El suelo para hacer pisos de venta libre valía en esa época al menos el doble del valor que le dio el Ayuntamiento.

Pero insistimos que el verdadero fraude es que se permitió hacer por parte del Equipo de Gobierno de entonces viviendas de precio libre que valían en el mercado el doble. Ahí estuvo el negocio de algunos y el fraude para la ciudad

La “Ley del Mercado” no podía corregir la situación

El concurso para la adjudicación del contrato de permuta descrito estaba encorsetado en su oferta económica entre el precio de salida fijado por el Ayuntamiento de 5.759.877,51 y el campo de fútbol máximo que se podía permitir una ciudad como Zamora de 63.000 habitantes. La oferta ganadora que se ha analizado ofrecía un campo de 8.000 espectadores, aforo amplísimo para una ciudad de estas características. No se podía ofrecer más.

La Ley del Mercado no podía funcionar porque la construcción del campo de fútbol estaba condicionada en su valor económico por adaptarse a una ciudad pequeña como Zamora. Incluso haciendo el campo mayor de los posibles, el Ayuntamiento perdería gran cantidad de dinero.

¿Cuánto dinero extra permitió el Ayuntamiento que ganara FCC en esta operación?
Hay que tener en cuenta que los 250 pisos eran de venta libre. La Ley decía que tenían que ser de precio tasado, cosa que se incumplió. Para saber el dinero extra que el Ayuntamiento permitió ganar a la mercantil, vayamos al volumen del negocio que se realizó en el suelo municipal vendido.

Los 250 pisos de La Vaguada se vendieron a una media de 1.500€ el metro. A los pisos hay que sumar el negocio de la venta de los garajes y los locales.

Los pisos de protección oficial, o de precio tasado por la Junta de Castilla y León, se vendían en el año 2003 a 950€ el metro.

Pues bien, en esta diferencia entre el precio de la vivienda libre y la protegida está el negocio total que se hizo, si tenemos en cuenta que se debería de haber hecho cumpliendo la Ley y no con el margen extra que el Ayuntamiento permitió a FCC, en opinión de IU.

En otras palabras el negocio que se hizo consistió en que FCC obtuvo por la venta de pisos algo más de 37 millones, más los locales y garajes (multiplicación de 25.000 metros de edificabilidad por 1.500€). Si se hubieran ejecutado viviendas a precio tasado de 950€ el metro, el volumen de negocio hubiera sido de 24 millones. En consecuencia, la diferencia de 14 millones fue un dinero que el Ayuntamiento permitió ganar a una empresa, con el evidente perjuicio para las clases medias y trabajadoras de la ciudad que no pudieron adquirir esos pisos a un precio más razonable.

El Ayuntamiento renunció a cobrar el Impuesto de Construcciones

Hay que decir, además, que el Ayuntamiento renunció a cobrar 500.000€ del Impuesto de Construcciones por los 250 pisos. Las continuas denuncias del Grupo Municipal de IU provocaron que se reclamara esa cantidad en el Juzgado en el año 2009. El resultado es que el TSJ de Castilla y León finalmente falló a favor y FCC tuvo que pagar 500.000€ por el impuesto de Construcciones y licencias urbanísticas.

A modo de resumen

1. Se permitió hacer viviendas de precio libre, cuando la normativa decía que tenían que ser de protección oficial de precio tasado. La vivienda de precio libre valía el doble en el mercado que las de precio tasado. El propio Consejo de Cuentas dijo que debieron construirse viviendas protegidas.

2. El Ayuntamiento de Palencia hizo la misma operación. Los Juzgados en esta ocasión dijeron que en parcelas municipales no podían hacerse viviendas de precio libre.

3. Con esta medida FCC ganó 14 millones más de lo previsto.

4. No se cobró el Impuesto de Construcciones. Sólo se reclamó por las denuncias de IU, a última hora antes de que prescribiera, y finalmente se logró por Sentencia del TSJ. Eran casi 500.000€.

5. Las familias de Zamora no pudieron contar con 250 viviendas de protección oficial, en un momento en que la vivienda libre estaba por encima de las posibilidades de la mayoría de los zamoranos.